三巽集团圆梦港交所：盈利规模整体保持增长，还有一些问题未解决

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7月19日，三巽控股集团有限公司（下称“三巽集团”，06611.HK）在香港联交所挂牌上市，每股定价4.75港元。据了解，三巽集团也是2021年以来首个在港上市的房地产公司。

本次赴港上市，三巽集团的募资金额为7.84亿港元（不考虑超额配售）。按照计划，三巽集团拟将募资金额的60%将用作开发现有物业项目的建筑成本，其余部分用于土地收购和一般营运资金用途。

资料显示，三巽集团成立于2004年，是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的专注于住宅物业的房地产开发商。2018年，三巽集团将总部搬迁到上海。

招股书显示，截至2021年4月30日，三巽集团共有44个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的12个城市，拥有总土地储备430万平方米，包括已竣工面积24万平方米、在建面积345万平方米和61万平方米的待开发面积。

财务方面，2018年、2019年和2020年，三巽集团分别实现收入7.23亿元、31.08亿元和39.46亿元，净利润分别为5762万元、4.42亿元与3.67亿元。整体来看，三巽集团的业绩保持增长态势。

根据招股书，三巽集团在报告期内的净利润增长超过700%，年复合增长率近190%。同时，其毛利率水平分别为28.6%、31.5%、27%，其中2020年的毛利率受疫情等影响有所下滑，但仍处于中上水平。

克而瑞数据显示，三巽集团2020年度的全口径销售额102.3亿元，同比增长12.17%。而根据中国房地产行业销售榜TOP200，三巽集团的行业排名下降至第173位，低于阳光100（HK:02608）的105.2亿元。

与头部相比，三巽集团的规模属于迷你房企，还有很大的成长空间。因此，三巽集团方面也表示，其计划将30%的募集资金用于土地收购补充土地储备。加快土地拓展，才能进一步优化项目布局。

当前，三巽集团的土地储备仍较为集中。招股书显示，三巽集团的土地储备的83%位于安徽。同时，位于江苏省和山东省的土地储备分别为13.6%和3.4%。这也意味着，三巽集团对外扩张还存在一定的局限。

“三道红线”方面，截至2020年末，三巽集团的资产负债率为79.4%，现金短债比为2.1，净资产负债比率为22.9%。其中，资产负债率一项踩中“红线”，对三巽集团本身影响不算大。

2018、2019年和2020年，三巽集团经营性现金流净额分别为-4.26亿元、-18.98亿元与-3.58亿元，均处于流出状态。同期，三巽集团的债务规模却在增加，由2018年末的72.31亿元增长至2020年末的154.21亿元。

而截至2020年末，三巽集团的账面现金及现金等价物仅为4.57亿元。换句话说，三巽集团需要通过融资或借款等形式来作为流动资金。其中，本次上市计划已经是三巽集团第四次的冲刺。

在此之前，三巽集团曾分别在2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日公开向港交所递交招股书，但未能顺利上市。2021年4月，三巽集团才在今年夏天完成了IPO之旅。

值得一提的是，三巽集团旗下项目还曾多次出现风险事件。根据安徽省宿州市应急管理局此前通报，2019年10月，安徽宿州三巽置业有限公司(下称“宿州三巽”)在营销宣传活动中发生一起坠亡事故，1人死亡。

据了解，宿州三巽为三巽集团旗下项目公司。此外，三巽集团旗下项目公司还曾因存在违规行为多次遭到监管部门行政处罚，违规行为包括未办理施工许可证擅自开工建设、未经批准擅自挖掘城市道路以及广告中含有虚假内容等。

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